高收益伴随高风险？投资商铺地域升值是关键

       打开手机，商铺投资短信息铺天盖地，个个商铺都披上了“低门槛，高回报”的外衣。投资客心里盘算着：天上还真的掉馅饼了！殊不知，高收益历来伴随着高风险。

　　集中商业的开发，需要开发商具备多年专业市场运营的经验，才能有效降低投资者的风险。随着同质化城市综合体扎堆，许多缺乏经验的开发商将目标投向专业市场。在鱼目混珠的市场环境下，投资者该如何保持清醒的头脑，选择安全、稳妥的商铺投资呢？

　　预售商品房须“五证”齐全

　　纵观各大商业，不乏无证违规销售的。记者拨通了短信中的一个电话，据销售人员称该商业是在建的某建材市场，号称是四川省重点项目，占地千余亩，项目包租10年，每年收益高达10%，现在销售非常火热，一期已售罄。当记者询问“五证”是否齐全时，其销售人员表示预售许可证目前还在办理中，不过可以在合同中注明两年内一定能办下来。

　　房产“五证”是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》。“五证”齐全，是房地产商在预售商品房时必须具备的证件，只有五证齐全，房产商才具备销售资格，才可以向买受人收取预定款性质的费用。更值得投资者注意的是，一个省重点项目，它的证照一定是齐全的。出现此种情况原因种种，或因开发商资金紧缺，急于回款；或因开发商为把握节点，抢占市场。在此情况下，很难保证不会出现开发商携款潜逃等极端现象。

　　一名资深律师分析：证照不全的商业不能进行销售行为，也无法办理《房产证》和《国有土地使用证》，这种投资行为并不能称为固定资产投资。因为投资价格相对偏低，部分投资者抱着侥幸心理出手购房，投入资金将会面临很大的风险，后期一旦出现问题，投资者的权益便无法维护。

　　中高额回报谨防“变相融资”

　　2013年1月5日，最高法对存在虚假宣传内容的“售后包租”现象作出专门规定：不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将按刑法第176条有关规定处罚，最高可判十年有期徒刑。

　　虽然前有国家法规，却依然难挡滚滚现金流的诱惑。有媒体报道称，深圳某商城打出“滴水成金”的旗号，承诺10年返租，每年8%，开盘不到一周，就回笼资金近2亿元。而位于城南的某项目，总占地面积10万平方米，也打出了“5年委托经营，最高12.66%年固定投资收益，1+M租金溢价分成，6年160%无条件回购保障。”

　　一名当年的“回购”回报炮制者向记者披露，开发商开出高额的回报，一种原因是资金不足，想尽快回笼资金，收到预售款后，将不断地进行开发周转，也就是人们常说的三个盖子捂十个锅，万一某个环节发生问题，资金链就会断裂崩溃；另一种原因是开发商不具备房屋销售的资质，出售的房屋无法办理《房产证》和《国有土地使用证》时采取的融资行为。无论是哪一种，投资者的购买行为均不能成为固定资产投资，而只是参与了一场周期性的集资“风投”，一旦出现问题，投资者的权益同样无法维护。

　　业内人士建议：投资者在购买商业前，应注意了解开发商是否具有房屋买卖的真实内容或意图，否则商铺回购不过是变相融资，商业法律风险巨大，或涉嫌构成犯罪。其风险隐患是开发商项目运作不畅致资金链断裂、项目经营不善或没有现金流兑付等。让投资者的资金付诸东流。因此，投资者切勿单纯瞄准高收益率，听信片面的误导性宣传，盲目跟风。建议对项目收益能力、投资面临的潜在风险有客观理性判断，借助专业咨询机构和人士后再作选择。

　　土地升值也能提升商铺价值

　　投资回报率是投资者最为关注的话题。目前，商铺投资的收益市场上认可在4%-5%左右，好的专业市场项目能够达到8%-10%，而宣称12%、16%、20%，甚至更高的投资回报率，往往让众多投资者头脑一热，忽略了对投资风险的预估和对项目本身的分析、认知。

　　开发商在销售初期往往会给出高额回报，动辄都是年收益10%以上。实际向投资者承诺租金回报的主体是商家，而不是开发商。专家建议，投资者在购买集中商业的商铺时，须综合预判其商业价值，即在这个区域内有没有生意基础，商家会不会选择这里来做生意，这样的市场会不会很轻易地被复制，在这里做的是什么生意，这些商家所销售的商品附加值是否够高，是否能够承担起开发商所说的租金回报。

　　因为即便是商家生意做得很红火，但商品附加值很低，就意味着商家收益不高，无法承担高额的租金。而商家如果做的是源头市场生意，加上这样的源头正好缺乏一个这样的大型批发专业市场，并且商品附加值远远超过租金回报率，那么铺子就完全不愁租，且租金收益高，增值也快。反之，投资者将面临包租期后租金全面“跳水”，更甚者未达到包租期，开发商资金链断裂，无法支付开发商所承诺租金。

　　投资者在购买商铺时，除了租金收益，土地的升值也能提升商铺的价值，长期投资商铺的资深投资者王先生在接受华西都市报记者采访时表示：“2009年在三环买了一个铺子，虽然租金收益不算太高，但是因为城镇化建设的推进，这里的地价涨了，现在商铺总价已是购买时的4倍了。”辨别省重点项目让开发商出具相关文件

　　记者在调查中发现，有不少项目都会给投资者介绍：“我们项目是四川省重点项目，投资安全可靠。”但当记者让销售人员出示文件时，却被告知售楼部没有准备，无法提供。据了解，目前在售的商业中，被评为四川省重点项目屈指可数。到底哪些项目能被评为四川省重点项目？省重点项目是指对全省经济发展有重大影响的骨干项目，分为重大基础设施项目、重大产业项目、重大民生工程及社会事业项目、重大生态建设和环境保护项目四个类别，例如二环高架桥的建设、地铁的建设等均属于四川省重点项目。

　　“之所以会有这么多项目打着省重点的旗号，是因为政府对省重点项目的关注程度，以及政策对这类项目的扶持力度是相当大的，在目前专业市场鱼龙混杂的市场环境中，当老百姓无法辨别的时候，跟着政府政策走是最稳妥的。”业内人士透露，要分辨谁才是真正的四川省重点项目其实很简单，只需要让开发商出具相关文件，就能让滥竽充数的假“省重点”无处遁形。